自媒体“地产暗场”发表了一篇名为《静安年“滑”：能扶得起大华集团的前途吗？》
本意是帮助事主大华集团自证清白：87%的实得率只是媒体的一家之言。因为，网上房地产明确公示，大华静安年华的108户型，套内面积只有建筑面积的75%左右。
然而，大华集团却跳出来投诉该账号，称地产暗场混淆“实得率”概念，实得率为行业通常说法，包含阳台、飘窗等专属面积，间接为媒体有关大华年华87%实得率的说法证明。然而这一投诉，不仅让外界坐实了上述报道中关于87%实得率的猜测，更给公司自身带来了风险。
根据根据《中华人民共和国广告法》第四条的规定，广告内容必须真实可信，不得含有虚假或引人误解的信息，严禁欺骗或误导消费者。
广告主应对广告内容的真实性负责。《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定：根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条，经营者在市场交易中不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等进行虚假或引人误解的商业宣传，以欺骗或误导消费者。Deepseek认为，开发商宣传的“实得面积”中，包含了无法登记、不被法律认可，甚至可能被强制恢复原状的面积。这构成了对商品(房屋)性能和功能的引人误解的商业宣传，直接违反了上述法律。
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大华称实得率包含飘窗、阳台
乐居财经称，大华静安年华108平米三房实得率达87%，这得益于其“三阳台”的先进设计户型。
根据静安年华公布的三房户型，存在大量赠送面积。从户型图看，除面积按一半计算的阳台外，飘窗等因不计入面积，也变相提升了得房率。
地产暗场根据网上房地产公布的2号楼903室为例108平米的三房二厅套内面积80.82平方米，实际得房率只有不足75%，远远没有达到87%的水平。
大华集团因此向微信方面发去了投诉，并声称这是对实得率的曲解，所谓实得率是行业 同行说法，是包含了阳台、飘窗等专属面积。
然而，这一投诉却让外界看到大华和静安年华的业主未来可能存在的违规风险。尽管上述投诉造成了地产暗场的损失，但作为有良心的自媒体，地产暗场还是决定以德报怨，托暗场的主理人腿姐发文，提醒大华和广大业主存在的违法违规风险。
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砸飘窗：风险不只是违法、违规
Deepseek说，如果要砸掉飘窗，来提高实际套内面积，几乎肯定属于违法行为，严重违反国家强制性规定。
其一，违反了《建筑工程建筑面积计算规范》的相关规定：
该规范明确规定：窗台与室内地面高差在0.45米以下，且结构净高达到或超过2.10米的飘窗，应按其围护结构外围水平面积的1/2计算建筑面积；而高差达到或超过0.45米的飘窗，则不计算建筑面积。开发商将原本不计入建筑面积的飘窗敲除，将其改造为室内地板的一部分，进而将这部分“额外”面积计入房屋总价出售给业主，此举实质上虚增了房产的官方登记面积，涉嫌面积欺诈。
其二违反《住宅室内装饰装修管理办法》：
办法明确规定：禁止未经原设计单位或具备相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构。尽管许多飘窗的窗台板属于悬挑构件，并非主要承重结构，但擅自敲除仍会改变建筑主体结构，因此必须由原设计单位进行核算。
其三违反规划设计及审批方案：
任何房地产项目，从规划、设计到施工阶段，均需经过政府相关部门的严格审批，其报批的图纸具有法律效力。开发商在房屋交付前擅自敲除飘窗，改变了房屋的原始设计结构和空间布局，导致竣工实物与规划审批图纸不一致。此行为在规划验收和竣工验收备案环节将无法通过，属于违规建设行为。
最大的风险不仅在于违法违规，更在于可能对建筑安全造成影响。如前所述，飘窗的悬挑板有其结构功能。尽管并非所有飘窗均属承重结构，但其拆除仍需进行专业评估。开发商为促进销售而统一拆除飘窗，很可能未进行严谨的结构复核，从而为建筑安全埋下隐患。
然而，“精明”的开发商通常不会自行拆除飘窗，而是让消费者购买装修包，待房屋交付后交由装修团队处理，如此一来便与开发商无直接关联。
以8月30日收盘价计算，西部材料目前市盈率（TTM）约为34.7倍，市净率（LF）约为2.21倍，市销率（TTM）约为2.04倍。
然而，DeepseeK说，这种操作并不能完全免责：
因为政府监管部门认定的是行为本身，即“改变了经审批的规划图纸”。无论该行为由开发商实施，还是“应业主要求”进行，其违法主体均为开发商，因为此行为发生在房屋交付前，即开发建设阶段。
对业主来说，上述砸飘窗提高实得率的风险更大。
装修包合同通常由开发商旗下的装修公司签订，一旦出现问题，追责链条将延长，维权难度增加。另外，即使签订了“自愿改造协议”，如果该改建被认定为影响建筑安全或违反强制性规定，这份协议本身可能被认定为无效合同。要面对恢复原状、无法办证等风险。在购房过程中，这种所谓的“自愿”往往是捆绑销售或虚假宣传下的非自愿行为。但无论如何，只要业主 签字认可了，就在法律上增加了一层自己的责任。
为此，DeepSeek贴心地为业主提供建议：在接受此类“赠送”时，需全面了解潜在风险(包括办证风险、安全风险及未来交易风险)，并确保风险折价后房价仍具吸引力。同时，保留所有开发商的宣传资料和沟通记录，以备未来维权之需。
不仅开发商砸飘窗可能存在风险，宣传实得率也涉及虚假宣传与误导消费者 (违反《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》)。《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定：经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。
DeepSeek认为，开发商宣传的“实得面积”中，包含了无法登记、不被法律认可，甚至可能被强制恢复原状的面积。这构成了对商品(房屋)性能和功能的引人误解的商业宣传，直接违反了上述法律。房屋的法定面积以有资质的测绘单位的测绘报告为准，并最终体现在不动产权证上。开发商在销售时，通过自创的“实得率”暗示或明示使用面积大于法定面积，实质上是对房屋真实情况的隐瞒与扭曲，涉嫌消费欺诈。
原本乐居财经等媒体“自愿”宣传静安年华87%的数据，使大华集团的营销部门得以规避涉及上述虚假宣传的风险。可是大华集团对地产暗场刊文的投诉，却不能不让外界联想，上述媒体和自媒体的传播内容，是不是经大华授意过的。
而看房网上大华.静安年华刊发的广告，证明了高实得率宣传，确实就是大华营销对外宣传口径。
而对于业主而言，实得率的价值也遭到了Deepseek的“灵魂拷问”。
建议业主坚守“得房率”：在购房时网上炒股配资官网，只关注官方、法定的 “得房率” 和房产证上的登记面积。这才是受法律保护的、您真正拥有的资产。